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店舗物件の紹介

 

店舗系ビジネスに好立地の物件を取得することは最も大切なことです。弊社は数多くの店舗物件の紹介実績がございますが、これまでの経験に基づく、当地での「物件取得までのプロセス」「物件取得の留意点」をご紹介いたします。

【物件取得までのプロセス】
1)物件情報:SCリーシング担当やエージェントに出店の意思を打診し、最適な空き物件の情報を得るために設備、家賃、保証金、契約期間、引渡し日等の条件等について確認します。該当の物件があれば内覧をします。

2)家賃交渉:家賃および基本条件について交渉。家賃に関しては、主に「固定のみ」「固定+売上歩率」「売上歩率のみ」のいずれかになります。日本食業態が飽和している中で、「もう日本食業態は不要」という家主も多く、新業態を求めているため、業態提案書が求められることが多いです。

3)仮契約:LOI(Letter of Intent、出店申込書にあたる書類)にサインをして提出。この時点では、あくまで出店の意向および希望条件を家主に伝える手段となり、受理されるかはあくまでも家主の判断になります。また、LOIと一緒に、賃料1ヶ月分を予約金として小切手で提出するのが一般的です。受理されると、家主から出店のオファーとして諸条件が明記されたLOO(Letter of Offer、内定通知)が発行されますので、サインをして提出することで仮契約が成立します。

4)本契約:Tenancy Agreement(賃貸契約書)が発行されますので、それにサインして家主へ提出することで本契約が成立します。本契約の作成費用(弁護士費用や印紙税等)はテナント側負担となることが一般的です。この後は、家主へメニュー、基本設計および立面図、設備図、パース、や工事期間を提案し承認を得て、内装工事に入ります。

【物件取得の留意点】
契約期間に関しては、通常2年から3年くらいが一般的です。特に留意しなければならない点として、早期解約条項がないため、営業不振による早期退店時は、残存期間の家賃を全て払うことが求められます。ただし、次期テナントが確定していれば免除されることが多いため、近年競争が激化する飲食店業態などでは営業不振が続くと、テナント側はそのままテイクオーバーしてくれる他の企業を探し始めるようになります。基本的には自然災害を含め、家主は責任を取らないことが契約書には明記されており、テナント側を原因とする家主への損害は、テナント側が負担しなくてはならないという家主有利の契約となっているのが一般的です。例えば、家主から突然「改装するため退店してほしい」と契約期間内に通告があった場合にも、家主都合の退店はテナント側が保護されないため、退店せざるを得ない場合がほとんどです。

このように当地では家主が有利な契約条件になっているものがほとんどです。きちんとライセンスを保有しているエージェントを活用して、事前の情報入手をしっかりとすることが大切です。

 

弊社はシンガポールで数多くの商業物件の成約実績のある不動産エージェントと提携して、店舗物件やオフィス物件などお客様のニーズにあわせてピンポイントでご紹介いたします。お気軽にご相談ください。